6
Riksdagens underd. Skrifvelse, N:o 31.
N:o 31.
Uppläst och godkänd hos Första Kammaren den 26 April 1882.
— — — — Andra Kammaren den 26 — —
Riksdagens underdåniga skrifvelse, om lagbestämmelser angående
de rättsförhållanden, som uppstå genom samegendom i
stadsfastighet, samt beträffande delning af sådan fastighet.
(Lag-Utskottets Utlåtande N:o 35.)
8. A. K.
Hos Riksdagen kafva framställningar skett om särskilda lagbe¬
stämmelser angående de rättsförhållanden, som uppstå genom samegen-
dom i stadsfastighet samt beträffande delning af sådan fastighet.
Härvid har blifvit hos Riksdagen andraget, att under sistlidna år
byggnadsföreningarnes i Stockholm verksamhet ytterligare utvecklats.
Aderton af dem räknade tillsammans 2,500 medlemmar, hvilkas dels
redan uppförda dels under byggnad varande fastigheter representerade
ett kapital af mer än två millioner kronor. Hela antalet af dylika för¬
eningar i hufvudstaden vore för öfrigt betydligt större.
En sådan företeelse, som dessa sig allt mera utvecklande bostads¬
föreningar, vore förtjent af lagstiftarens uppmärksamhet, och saken
vore af synnerligen vigt, icke blott för redan existerande dylika före¬
tag, utan äfven med hänsyn dertill, att, om samegendom af ifråga¬
varande slag blefve på ett förståndigt sätt genom lag reglerad, en så¬
dan lag innebure uppmuntran till nya företag i enahanda rigtning.
Den verksammaste driffjedern till stadsbefolkningens sammanslut¬
ning i så kallade bostadsföreningar vore hvarje medlems hopp att kunna
på denna väg förvärfva en bostad, hvartill han icke blott egde tryggad
Riksdagens underd. Skrifvelse, l\r:o Hl. 7
rätt under sin lifstid, utan äfven kunde öfverlemna besittningen såsom
ett arf åt enka och barn. Lagstiftarens förnämsta uppgift måste der¬
för blifva att tillse, huruvida nu gällande lagbestämmelser beredde del-
egare i bostadsförening någon garanti i detta afseende, någon framtida
trygghet i besittningen af den bostad, han sålunda förvärfvat. Den
nuvarande lagstiftningen erbjöde endast i viss mån, icke till fullo, en
sådan trygghet. Den anvisade utvägen för delegare i bostadsförening
att vinna tryggad besittningsrätt till viss lägenhet genom bestämmelser
i bolagskontraktet innebure endast en utsigt för honom att, så länge
bolaget egde huset och bolagsordningen förblefve oförändrad, få åtnjuta
de fördelar, som derigenom honom tillförsäkrats. Bolaget, d. v. s.
dess pluralitet, kunde mot hans vilja eller i hans ofrivilliga frånvaro
besluta husets försäljning eller förändringar i bolagsordningen, hvilka
sedermera kunde föranleda husets afyttrande eller dess upplåtande
exempelvis till hotell för resande eller ock inskränkning i delegarnes
nyttjanderätt. Förslag i nämnda syfte kunde vid bolagsstämma fram¬
ställas och af styrelsen, understödd af majoriteten, förordas, och den
enskilde delegaren nödgades, i anseende till den osäkra position, häri
gent emot bolaget intoge, ovilligt biträda förslaget, hvilket han skulle
hafva förkastat, derest han på grund af eganderätt till sin särskilda
del känt sig i en säkrare ställning. Härtill komme, att ifrågavarande
föreningar hade icke ens karakteren af bolag, utan voro mera jemför¬
lig» med sällskap. Deras reglementen vore icke, så vidt man kände,
af samma kontraktsenliga natur som afhandlingar, ingångna mellan
personer, hvilka bildade bolag. Ej heller funnes någon lagstadgad
form för reglementets inregistrerande, än mindre dess pröfning hos
offentlig myndighet. Högst för en tidrymd af tio år kunde delegaren
för sin besittningsrätt vinna inteckningssäkerhet. Om ock anledning
icke förefunnes att antaga, det rubbningar i besittningen skulle snart
inträffa, utan att föreningarnes angelägenheter för närvarande vore i
göda händer, så vore det dock framtiden, lagstiftaren borde hafva för
ögonen, och, med hänsyn till hvad då kunde komma, syntes det vara
af vigt, att saken i tid leddes in på rätta spår.
För att nu på ett betryggande sätt realisera den tanke, som läge
till grund för bostadsföreningsväsendet, syntes ingen annan utväg före-
finnas än att bereda den enskilde föreningsmedlemmen eganderätt till
den bostad, hvaraf han, i den ordning föreningens reglemente bestämde,
kommit i besittning. Så snart föreningen fått ett hus färdigt, och i
behörig ordning blifvit bestämdt, hvilka föreningsmedlemmar skulle
öfvertaga huset och hvilka lägenheter desse skulle hvar för sig inne-
8
Riksdagens underd. Skrifvelse, N:o 31.
hafva, borde eu delningsakt upprättas af vederbörande myndighet (stads-
ingeniör eller, der sådan icke funnes, magistratsledamot), deri upptoges
och till läget noga beskrefves först de delar af fastigheten, som skulle
förblifva delegarnes gemensamma egendom (såsom tomten, yttermurar,
trappor, förstugor, tak, tvättstuga, mangelbod, torkvind in. in.) och der¬
efter de särskilda boningslägenheterna med tillhörande uthus, dervid
lägenheterna borde numreras, möjligen äfven på enkla planritningar
öfver de särskilda våningarna utmärkas, samt i samråd med delegarne
uppskattas till en viss någorlunda jemn bråkdel af hela egendomen,
hvilken uppskattning, derest delegare icke dermed åtnöjdes, skulle pröf-
vas af magistraten. Sedan detta skett, borde på grund af föreningens
upplåtelsehandling och berörda delningsakt lagfart sökas och meddelas
å hvarje lott för dess innehafvare, hvarefter anteckningar i fastighets-
boken skulle ega rum på sådant sätt, att hvarje lott för sig afskildes,
men egendom skomplexen i dess helhet äfven på ett åskådligt sätt an-
gåfves. Att en sådan delningsakt kunde, beträffande eu arffallen stads¬
fastighet, upprättas i sammanhang med arfskifte, derest sterbhusdelegare
sådant önskade, vore antagligt.
De rättsliga verkningarna häraf skulle blifva, att den enskilde
lägenhetsinnehafvaren eller lottegaren hade eganderätt till en viss bråk¬
del af fastigheten, men att denna bråkdel vore för all framtid fixerad
i en viss lägenhet jemte icke utbruten andel i tomten och öfriga sam-
fälligheter. Genom delningsakten skulle icke bolagsförhållandet och
egendomsgemensamheten upphäfvas, så vidt afsåges egendomen i dess
helhet och den i inskränktaste bemärkelse fasta delen deraf eller tom¬
ten, endast bestämmas, att hvarje delegares ideella andel i det hela vore
delvis eller så vidt anginge boningslägenheterna utbruten i vissa reella
egendomsföremål. Delegaren vore i samma ställning, som eu egare af
hemmanslott i skiftad by, hvilken ju egde eu viss bråkdel af byn, fixe¬
rad i de till hans hemmanslott skiftade egor, jemte andel i byns sam-
fälligheter. Skilnaden vore endast den, att egaren af en boningslägen-
het i stadsfastighet vore i sin dispositionsrätt öfver lägenheten inskränkt
i så måtto, att lian icke finge med densamma vidtaga några åtgärder
eller förändringar till skada för huset i dess helhet eller begagna den¬
samma på ett för de öfrige lottegarne störande sätt. Fördelarne vore:
för all framtid betryggad besittning af den förvärfvade bostaden, lätt¬
het att vid behof afyttra fastighetslotten, möjlighet att genom densam¬
mas intecknande bereda sig erforderligt lån, med ett ord: största möj¬
liga oberoende, inskränkt allenast af de förhållanden, som vid dylik
samegendom alltid måste blifva oundvikliga.
9
Riksdagens underd. Skrifvelse, N:o 31.
Den. här ofvan omförmälda uppskattning af lotternas valör i för¬
hållande till egendomen i dess helhet kunde tänkas såsom bestämmande
för fördelningen af utskylder och underhållskostnader samt af ansvaret
för gemensam inteckning. Det vore med hänsyn till vigten af en rätt¬
vis fördelning härutinnan samt en noggrann och fullständig beskrifning
af de särskilda lotterna, som delningen borde verkställas af offentlig
myndighet. Meningen med delningsakten vore icke, att förrättningen
skulle afse att bestämma, hvilka lägenheter borde tilldelas de särskilda
delegarne, utan skulle detta vara på förhand, enligt föreningens regle¬
mente och delegarnes överenskommelser, uppgjordt af dem sjelfva,
hvaremot delnings aktens uppgift skulle vara att särskilja, beskrifva och
uppskatta lotterna.
I afseende å frågan om ordnande af bostadsföreningarnes bolags¬
förhållande borde man lemna föreningarna full frihet att sjelfva öfver¬
enskomma om de stadgar och ordningsregler, som skulle blifva för dem
gällande, allenast med den inskränkning i deras sjelfbestämningsrätt,
som vore nödvändig, på det att föreningarna måtte komma i ett sundt
rättsligt förhållande till tredje man.
Till de ämnen, hvarom föreningarna sålunda borde sjelfva stifta
sina lagar, hörde följande frågor: hvem som skulle handhafva vården
om föreningens gemensamma angelägenheter och vaka öfver ordningen
samt å föreningens vägnar tala och svara, huru styrelsen skulle utses,
om föreningens bolagsstämma och dess kungörande, om röstpluralitet,
om .upptagande af .gemensamt lån., om reparation af gemensam del af
fastigheten, om de inskränkningar i delegarnes rätt att begagna bonings-
lägenheterna, som kunde anses nödiga för befrämjande af den allmänna
trefnaden och ordningen inom huset, om beslut angående delegares till¬
skott för gemensamma utgifter och för amortering af gemensam inteck¬
ning, huru sådant beslut skulle delgifvas tredskande delegare och emot
honom vinna laga kraft, med mera.
I dessa afseenden kunde det visserligen vara af intresse att er¬
hålla utredning derom, huruvida det kunde anses lämpligt, att lagstad-
ganden infördes, dels för bestämmande, huruledes för husets bestånd
verkligen nödvändiga reparationer skulle kunna, jemväl utan pluralite-
tens bifall, åstadkommas och kostnaden derför indrifvas, dels i frågan,
hvilka reparations- och byggnadsarbeten borde, derest reglementet der¬
om ingenting stadgade, anses såsom ett gemensamt åliggande, dels om
rätt för föreningen att, der delegare försummade att göra tillskott till
gemensamma utgifter eller amortering af gemensam inteckning, jemväl
utan hans medgifvande vinna inteckning för det uttaxerade beloppet i
Bill. till Riksd. Prof. 1883. 10 Sami. 1 Band. 1 Afd. 3 Raft. 2
10 Riksdagens underd. Skrifvelse, N:o 31
hans fastighetslott, hvarigenom i vissa fall omedelbar utmätning af
fastighetslotten kunde undvikas, dels att, der föreningens reglemente ej
innehölle andra stadganden, boningslägenheterna ej finge begagnas för
annat ändamål än till boningsrum, och att särskild lägenhet ej heller
finge ombyggas eller förändras på ett sätt, som kunde inverka på hu¬
sets bestånd eller utseende eller föranleda skada å den gemensamma
egendomen eller å någon af de öfriga lägenheterna, dels angående till¬
äfventyrs nödiga modifikationer i lagens bestämmelser om de särskilda
fastighetslotternas ansvar för gemensam inteckning, så att, utan för¬
närmande af fordringsegarens rätt, hvarje lottegare stäldes i minsta
möjliga beroende af de öfriges förmåga att uppfylla sina förbindelser;
men då klokast vore att låta förhållandena fritt utveckla sig och att,
åtminstone tills vidare, öfverlemna åt föreningarna att i dessa delar
vidtaga de åtgärder och bestämmelser som de sjelfva funne lämpligast,
börde härom för närvarande icke undersökning påyrkas.
Deremot vore nödigt påkalla sådana lagstadganden, som kunde
lända dertill, att föreningarna kunde uppträda såsom af lagen erkända
och på ett lagligt sätt representerade juridiska personer, hvilket vore
ett oundgängligt vilkor för att systemet skulle vinna fasthet ocli för¬
troende och hvarje förening kunna påräkna den kredit, som tillkomme
hvarje annan solid fastighetsegare.
För detta ändamål erfordrades lagstadganden derom, att förenin¬
gen skulle hafva ett af delegarne antaget reglemente; att detta regle¬
mente skulle innehålla bestämmelser i vissa af lagen närmare angifna
ämnen, förnämligast om formerna för åstadkommande af bindande be¬
slut och om föreningens representant eller den, som skulle ega att å
föreningens vägnar tala och svara; att detta reglemente skulle i Råd-
stufvurättens protokoll intagas med hänvisning dertill i fastighetsboken;
att lagfart ej finge beviljas förening eller dess delegare förr än före¬
ningen ingifvit sitt reglemente och Rådstufvurätten funnit detsamma
innehålla de i lagen föreskrifna bestämmelser; att förändringar i regle¬
mentet icke skulle blifva gällande med mindre de blefve af Rådstufvu¬
rätten faststälda; samt att hos Rådstufvurätten skulle anmälas, hvilken
eller hvilka blifvit utsedde att å föreningens vägnar tala och svara,
likasom hvarje ombyte af representant, vid bötesansvar för denne och
vid äfventyr att den, som ville söka föreningen, finge vända sin talan
mot hvilken som helst af delegarne.
De förhållanden, som sålunda anförts, har Riksdagen funnit sär¬
deles behjertansvärda. Bostadsföreningarne fylla ett behof, som, för¬
nämligast i stora städer, är synnerligen känbart, nemligen att för äfven
11
Riksdagens underd. Skrifvelse, N:o 31.
andra än de mera bemedlade på associationens väg underlätta förvärf-
vandet och bibehållandet för sig och de sina af bestämda, efter famil¬
jens behof afpassade boningslägenheter, och sträfvandet i sådant syfte
synes vara i enskildt hänseende alltför aktningsvärdt och i så enskildt
som allmänt alltför välsignelsebringande, för att det icke skulle af lag¬
stiftningen understödjas.
Exempel saknas icke heller hvarken i vår äldre eller i främmande
lands ännu bestående lagstiftning å rättslig möjlighet af särskild egande-
rätt till viss hel våning eller lägenhet i hus.
Äfven 1734 års lag stadgar i 7 kap. Jordabalken om »viderboende
rätt» och säger dervid, bland annat, i 2 §, att »viderboende rätt hafva
de, som uti ett hus och tomt i staden del ega.» I denna lag finnes
icke något, som bestämdt antyder, att denna »del i hus» endast kunde
vara ideel eller viss qvotdel, om ock rättspraxis onekligen utvecklat sig
i denna rigtning.
Riksdagen har visserligen vid föregående riksmöte ansett, att nu
ifrågavarande ändamål skulle kunna åtminstone i viss mån uppnås ge¬
nom ett lämpligt ordnande af bolagsförhållandet mellan dem, hvilka
gemensamt egde stadsfastighet, men vill dock medgifva, att äfven i
sådant fall lagstiftarens mellankomst kan vara nödvändig, på det att
ordnandet må ske på ett ändamålsenligt och likformigt sätt. Af sär¬
skild vigt synes det vara att taga i öfvervägande huruvida fullständi¬
gande af gällande lagstiftning är nödvändig i ändamål, att bostads-
föreningarne måtte varda på lagligt sätt konstituerade och represente¬
rade, så att de komma i ett sundt rättsligt förhållande till tredje man.
Då eu utredning af alla hithörande förhållanden synes vara af
vigt, får Riksdagen hos Eders Kongl. Maj:t i underdånighet anhålla,
det Eders Kongl. Maj:t täcktes låta utreda, huruvida, på ofvan angifna
eller andra grunder, särskilda lagbestämmelser må kunna meddelas an¬
gående de rättsförhållanden, som uppstå genom samegendom i stads¬
fastighet, samt beträffande delning af sådan fastighet, och derefter till
Riksdagen öfverlemna det lagförslag i ämnet, hvartill omständigheterna
må föranleda.
Riksdagen framhärdar o. s. v.
Stockholm den 26 April 1882.